계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 못 준다고 합니다. 새집 잔금일은 다가오고, 이사는 해야 합니다. 이때 가장 위험한 선택이 그냥 짐을 빼는 것입니다. 대항력과 우선변제권은 점유와 전입을 유지해야 살아 있기 때문입니다.
이사 전 — 임차권등기명령
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임차권등기가 등기부에 오르면 이사를 가고 전입을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 신청부터 등기까지 통상 몇 주가 걸리므로, 잔금일이 정해졌다면 그보다 앞서 신청해야 합니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼십시오.
돈을 받아내는 순서
- 내용증명 — 반환 최고와 지연이자 기산점 확보
- 지급명령 또는 보증금반환소송 — 다툼이 없으면 지급명령이 빠릅니다
- 판결·명령 확정 후 강제집행 — 해당 주택 경매 또는 임대인의 다른 재산 집행
임대차 종료 후에는 지연이자가 붙습니다. 소송으로 가면 소송촉진법상 연 12퍼센트의 이자가 판결에 얹히므로, 버티는 임대인에게는 시간이 오히려 부담이 됩니다. 계약 종료 의사를 언제 통지했는지가 출발점이 되므로, 만기 2개월 전까지의 갱신거절 통지 기록을 남겨 두십시오.
보증보험이 있다면 순서가 다릅니다
전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 소송 전에 보증기관 이행청구가 먼저입니다. 다만 이행청구에도 요건 — 계약 종료 통지 시점, 임차권등기 — 이 있으므로 약관의 청구 요건을 먼저 확인하고 그에 맞춰 절차를 밟아야 합니다. 요건을 빠뜨려 반려되면 그만큼 늦어집니다.
이 글과 함께 많이 묻는 질문
- 집주인이 바뀌었는데 누구에게 청구하나요?
- 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환 의무는 새 소유자에게 승계됩니다. 원칙적으로 현재 소유자를 상대로 청구합니다. 다만 경매로 소유자가 바뀐 경우 등 예외 구조가 있으므로 등기부의 이전 원인을 확인해야 합니다.
- 전세사기가 의심되면 형사고소도 해야 하나요?
- 보증금을 돌려줄 능력과 의사 없이 계약을 반복한 정황이 있으면 사기죄가 문제됩니다. 형사 절차는 회수 자체를 보장하지 않지만, 수사 과정에서 임대인의 재산 상태가 드러나고 합의 동력이 생기는 효과가 있습니다. 민사와 병행할지는 사안에 따라 판단합니다.
- 경매에 넘기면 보증금을 다 받을 수 있나요?
- 배당 순위에 달려 있습니다. 내 확정일자보다 앞선 근저당이 있으면 그쪽이 먼저 배당받고, 남는 금액에서 받게 됩니다. 배당으로 부족한 잔액은 임대인에 대한 채권으로 남아 다른 재산에 집행할 수 있습니다. 경매 전에 등기부로 선순위 금액부터 계산해 보아야 합니다.
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이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건의 결론을 보장하지 않습니다. 같은 상황이라도 사실관계와 증거에 따라 결과가 달라지므로, 실제 사건은 변호사와 상담해 판단하시기 바랍니다.
