월세가 밀린 임차인이 나가지 않아 명도소송을 준비하시는 분들이 놓치는 것이 두 가지 있습니다. 하나는 소송 전에 걸어야 할 가처분이고, 다른 하나는 판결이 나도 집행은 별도 절차라는 점입니다.
첫 단추 — 점유이전금지가처분
명도 판결은 소송 당시의 점유자를 상대로만 효력이 있습니다. 소송 중에 점유자가 바뀌면 — 다른 사람을 들이거나 전대하면 — 그 사람을 상대로 판결을 다시 받아야 합니다. 점유이전금지가처분을 먼저 걸어 두면 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 승계집행문으로 집행할 수 있습니다. 소장 접수와 동시에, 가능하면 그보다 먼저 신청하는 것이 정석입니다.
해지의 요건을 갖췄는지 먼저 확인
임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
주택은 2기, 상가는 3기의 차임 연체가 해지 요건입니다. 연체액 합계가 기준이므로 밀렸다 냈다를 반복해도 합산으로 판단합니다. 해지 통지를 언제 어떻게 했는지가 소송의 출발점이 되므로 내용증명으로 남기십시오. 보증금이 남아 있어도 연체 사실 자체로 해지는 가능합니다.
판결 이후 — 인도 강제집행
- 판결 확정 또는 가집행 선고부 판결로 집행문 부여
- 관할 법원 집행관에 인도집행 신청
- 집행 예고(계고) 후 본집행 — 짐은 목록을 작성해 보관됩니다
집행 비용은 일단 임대인이 선납하고 임차인에게 청구할 채권으로 남습니다. 밀린 차임과 집행 비용은 보증금에서 공제하는 것이 통상이며, 공제 내역을 정리해 통지해 두면 이후 부당이득 시비를 줄입니다. 점유 회복까지의 기간을 줄이는 가장 큰 변수는 결국 시작 단계의 가처분과 서류 준비입니다.
이 글과 함께 많이 묻는 질문
- 세입자가 문을 잠그고 잠적했는데 그냥 열고 들어가면 안 되나요?
- 안 됩니다. 임대인이 임의로 개문하거나 짐을 들어내면 주거침입·재물손괴 등 형사 문제가 됩니다. 점유가 남아 있는 한 반드시 판결과 집행 절차를 거쳐야 합니다. 잠적한 경우에도 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다.
- 명도소송 중에도 월세를 청구할 수 있나요?
- 명도와 함께 연체 차임 및 인도 완료 시까지의 차임 상당 부당이득을 병합 청구하는 것이 통상입니다. 한 번의 소송으로 점유 회복과 금전 판결을 함께 받아 두어야 집행이 한 번에 정리됩니다.
- 상가 임차인이 권리금을 주장하며 버팁니다
- 권리금 회수 기회 보호는 임대인이 신규 임차인 주선을 방해한 경우의 손해배상 문제이고, 연체로 해지된 임차인은 보호 대상에서 빠집니다. 3기 연체 사실이 확인되면 권리금 주장은 명도를 막는 사유가 되지 못합니다.
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이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건의 결론을 보장하지 않습니다. 같은 상황이라도 사실관계와 증거에 따라 결과가 달라지므로, 실제 사건은 변호사와 상담해 판단하시기 바랍니다.
