공사를 끝내고도 잔금을 받지 못한 채 관계가 어그러질까 봐 청구를 미루는 사장님들이 많습니다. 그 사이에 흐르는 것이 소멸시효입니다. 공사대금 채권의 시효는 3년으로, 일반 채권의 10년보다 훨씬 짧습니다.
도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
시효는 언제부터 흐르는가
원칙적으로 공사를 마친 때 — 잔금 지급 시기가 정해져 있으면 그때 — 부터 3년입니다. 추가 공사 대금은 그 부분의 완료 시점부터 따로 계산될 수 있어, 본공사와 추가공사의 시효가 달리 흐르는 경우도 있습니다. 기성고 방식이라면 각 기성 청구 시점이 문제됩니다.
시효를 멈추는 방법
- 재판상 청구 — 소송·지급명령. 확정되면 시효가 10년으로 늘어납니다
- 압류·가압류 — 보전처분으로도 시효가 중단됩니다
- 채무 승인 — 상대가 일부를 갚거나, 지급 각서·정산 합의서를 쓰면 그때부터 다시 계산
내용증명 최고는 6개월의 유예를 줄 뿐이며, 그 안에 소송이나 압류로 이어가지 않으면 중단 효력이 사라집니다. 시효가 임박했다면 내용증명만 보내 놓고 안심하는 것이 가장 흔한 실수입니다.
받아낼 방법 — 유치권과 저당권설정청구
공사대금을 받을 때까지 목적물을 점유할 권리가 유치권입니다. 다만 점유를 잃으면 소멸하므로, 현장을 비워 준 뒤에는 주장할 수 없습니다. 점유를 유지할 상황이 아니라면 가압류로 상대 재산을 묶고 본안 소송으로 가는 것이 현실적인 경로입니다. 수급인은 신축 건물에 대한 저당권설정청구권도 검토할 수 있습니다.
이 글과 함께 많이 묻는 질문
- 계약서 없이 구두로 한 공사도 청구할 수 있나요?
- 계약서가 없어도 공사 사실과 대금 약정을 다른 자료로 증명하면 청구할 수 있습니다. 견적서, 문자·통화 기록, 자재 구입 내역, 현장 사진, 기성 지급 이체 내역이 그 역할을 합니다. 다만 대금 액수가 다투어지면 감정으로 기성고를 산정하게 되어 기간과 비용이 늘어납니다.
- 건축주가 아니라 원도급사에서 받아야 하는 하도급 대금인데요?
- 하도급대금은 원사업자에게 청구하는 것이 원칙이지만, 하도급법상 발주자 직접지급 사유 — 원사업자의 지급정지·파산, 2회 이상 미지급 등 — 가 있으면 발주자에게 직접 청구할 수 있습니다. 직접지급 합의가 있었는지도 확인할 지점입니다.
- 하자가 있다며 잔금을 전액 거절합니다
- 하자보수 비용 상당액의 공제 내지 동시이행 항변은 가능하지만, 사소한 하자를 이유로 잔금 전부를 거절하는 것은 인정되지 않습니다. 실무에서는 감정으로 하자 보수비를 산정해 그 금액만 공제하는 방향으로 정리됩니다. 하자 주장이 나오면 현장 상태를 사진과 영상으로 남겨 두십시오.
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이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건의 결론을 보장하지 않습니다. 같은 상황이라도 사실관계와 증거에 따라 결과가 달라지므로, 실제 사건은 변호사와 상담해 판단하시기 바랍니다.
